O cenário global de infraestrutura logística está prestes a passar por uma mudança estrutural significativa nos próximos anos. Segundo o relatório “Waypoint 2026” da Cushman & Wakefield, a proporção de mercados com condições favoráveis aos ocupantes deve cair drasticamente de 52% este ano para apenas 33% até 2029. Essa tendência indica uma inversão de poder, onde os proprietários de imóveis logísticos assumem o controle devido à baixa oferta de novos espaços e a uma demanda que permanece resiliente.
O que aconteceu
A análise detalhada de 135 mercados logísticos ao redor do mundo revela que o equilíbrio entre oferta e demanda está se deslocando de forma acelerada. O relatório aponta que, enquanto o cenário atual ainda oferece alguma flexibilidade para as empresas que alugam espaços, o futuro reserva um mercado dominado pelos proprietários. Estima-se que, até o final desta década, 39% dos mercados globais apresentem condições estritamente favoráveis aos donos dos ativos imobiliários.
O fenômeno é impulsionado por uma combinação de fatores: o crescimento constante do comércio eletrônico, que exige centros de distribuição cada vez mais próximos ao consumidor final, e a dificuldade de expansão de novos parques logísticos em áreas estratégicas. Com a oferta de novos terrenos e galpões não acompanhando o ritmo de crescimento da demanda por entregas rápidas, o valor dos aluguéis tende a subir, criando um gargalo para a expansão operacional de grandes e pequenos players.
O que muda para quem vende online
Para os sellers brasileiros que operam em gigantes como Mercado Livre, Shopee e TikTok Shop, essa mudança global tem reflexos diretos na estrutura de custos e na estratégia de fulfillment. Como essas plataformas dependem de uma logística ultraveloz para manter seus níveis de serviço, a escassez de galpões em regiões metropolitanas — como o raio de atuação de São Paulo — pode elevar os custos de armazenagem e, consequentemente, as taxas de serviço cobradas pelos marketplaces.
O impacto não será apenas financeiro, mas também estratégico. Lojistas que dependem exclusivamente de modelos de terceirização de estoque precisarão de um planejamento muito mais rigoroso para evitar a perda de margem de lucro. A competição por espaços em centros de distribuição estratégicos se tornará mais intensa, forçando os vendedores a repensarem onde e como estocam seus produtos para garantir a competitividade no frete.
- Aumento nos custos de armazenagem e taxas de fulfillment devido à valorização imobiliária.
- Maior dificuldade em encontrar espaços de estoque próximos aos grandes centros consumidores.
- Necessidade de maior eficiência operacional para compensar o encarecimento da logística de última milha.
Fique de olho
Os lojistas devem monitorar de perto a evolução dos custos de ocupação e as políticas de armazenamento das grandes plataformas. A tendência é que a descentralização de estoques se torne uma necessidade, exigindo que o seller tenha uma visão clara de sua cadeia de suprimentos para não ficar refém de uma única região geográfica.
Além disso, fique atento ao surgimento de modelos de logística compartilhada e tecnologias de gestão de inventário que permitam otimizar cada metro quadrado utilizado. Em um mercado onde o espaço físico será cada vez mais caro e escasso, a inteligência de dados será o maior diferencial competitivo para manter a rentabilidade do e-commerce.